كثيراً من الناس يطمح لامتلاك منزل، ومنهم من يود التعرف أكثر عن الرهن العقاري والقروض وأنواعها، والطرق السليمة للشراء، لذا سنتطرق في مقالنا هذا للحديث بشكل مفصل عن الرهانات العقارية، وأنواع القروض، والتعرف على الفروقات بين القروض والرهانات العقارية، ولكن قبل كل شيء، لنتعرف سوياً على ما هو المقصود بالرهن العقاري؟
ما المقصود بالرهن العقاري؟
قبل التعمق والحديث عن الرهن العقاري، سنتعرف سوياً على مفهوم الرهن والذي يُشار إليه باللغة الإنجليزية بـ “Mortgage”، وهو عبارة عن صياغة قانونية متفق عليها تتم بين طرفين، ويتم بموجبها نقل ملكية إحدى الأصول أو السندات أو الممتلكات من قبل المالك، والذي يُسمى قانونياً “الراهن”، ويسمى الشخص المُقترض بـ “المرتهن”؛ والجدير بالذكر هنا، أن الصياغة القانونية تحمل نسبة من الفائدة على المقترض لتكون بذلك وثيقة قانونية أمنية، ويتم إبطالها وانتهائها بمجرد سداد القرض بشكل كامل.
جميع الممتلكات المملوكة يمكن رهنها بشكل قانوني، وتعتبر كل من المباني والأراضي ممتلكات شائعة بشكل كبير في عالم الرهن العقاري، ولا يقتصر الأمر فقط على ذلك، بل يُمكن رهن السيارات، أو المجوهرات، أو الأجهزة الإلكترونية، وفي هذه الحالة تُسمي هذه الممتلكات الشخصية باسم “أملاك منقولة”، وما يجهله البعض أن الممتلكات العقارية والشخصية تبقى تحت يد الراهن، طالما لم يكن هناك وثيقة قانونية تنص على عكس ذلك، ويحق للشخص المرتهن الحصول على الممتلكات القانونية بعد إبطالها وسداد ما عليها ونقل ملكيتها إلى سجله الخاص.
ويُعرف الرهن العقاري أيضاً بأنه “قرض” وهو عبارة عن إجراء قانوني يتعهد بموجبه مالك المنزل للبنك، ويمكن للبنك أن يستولي على المنزل في حال لم يلتزم المالك بسداد كامل المستحقات للبنك، وفي حال قرر المالك تأجير المنزل والتخلف عن سداد الديون المستحقة للبنك، يحق للبنك طرد المستأجرين وبيع المنزل من أجل تحصيل قيمة الديون المستحقة على المالك.
من الذي يحق له الحصول على قرض عقاري؟
لربما يعتقد البعض أن هناك فئة من المجتمع وحدها التي يمكنها الحصول على القرض أو الرهن العقاري، ولكن يمكن للجميع الحصول على قرض عقاري في حال كان هناك حاجة لشراء ممتلكات معينة دون توفر التكاليف المالية اللازمة.
وفي كثير من الأحيان، يلجأ المستثمرين لرهن عقاراتهم حتى لو كان لديهم المال الكافي للسداد، ولكنهم يطمحون بالحصول على قروض مالية من البنوك ورهن عقاراتهم من أجل تمويل استثماراتهم وشراء بعض المنشآت والممتلكات الأخرى.
وتختلف سياسات الدول وقوانينها فيما يتعلق الرهن العقاري، ولكن الشروط الشائعة للحصول على قرض عقاري، هي كالتالي:
- وجود دخل ثابت وموثوق للشخص المراد رهن عقاره.
- أن تكون نسبة الدين مقابل الدخل أقل أو تساوي 50%.
- وجود درجة ائتمان موثوقة.
هل هناك فرق بين القرض والرهن العقاري؟
كثيراً ما تصبح الأمور مبهمة وغير واضحة للقراء فيما يتعلق بالقروض والرهن العقاري، لذا إن كنت تتطلع للحصول على مبلغ من المال، فقد تمنحه لك البنوك ببساطة تامة دون مطالبتك بأي ضمانات، بشرط أن يكون المبلغ المالي صغيراً، إضافة لتقديم بعض الضمانات للبنوك، وفي هذه الحالة تقوم البنوك بفرض نسبة من الفائدة قد تكون في معظم الأحيان مرتفعة وفقاً لفترة السداد والتي غالباً ما تكون قصيرة، وتعرف هذه الحالة بالقروض.
أما ما يتعلق بالرهن العقاري، فهو الحصول على قرض مالي كبير من البنك واستخدامه لغرض تجاري، وهنا يطلب البنك من المقترض استيفاء الشروط التي يفرضها، كالبيانات المالية خلال العامين الماضيين، وسجل للمعاملات المالية، وكشوفات حساب بنكية، ودراسة خاصة بطرق استخدام الأموال والاستفادة منها، فضلاً عن تقديم مقترح لطريقة سداد الأرباح واحتساب نسبة الفائدة، وغيرها من الشروط الآخرى، ولكي يضمن البنك حقه في استرداد أمواله، يحتاج من المقترض ضمانات تساوي قيمة القرض المالي، ففي كثير من الأحيان تكون الضمانات عبارة عن مبنى، أو عمارة، أو مجوهرات، أو مخازن، المهم أن تكون تساوي أو تزيد عن نسبة القرض المالي حتى لا يتعرض البنك لأي خسارة محتملة، ويحتفظ في هذه الحالة البنك بأصولك أو ممتلكاتك إلى حين سداد جميع الأموال المقترضة، وهذا ما يُسمى بالرهن العقاري.
طريقة عمل قرض الرهن العقاري
عند حصول المقترض على قرض الرهن العقاري، ففي هذه الحال يمنحه المُقرض مبلغاً من المال لتلبية حاجاته الخاصة، وغالباً ما يلجأ المقترضين للحصول على قرض الرهن العقاري لشراء منزل، وبالتالي يتفق كل من المقترض والمقرض على آلية سداد القرض وتحديد نسبة الفائدة المرتبطة بدفعات السداد المالية وطول الفترة الزمنية للسداد.
وما تجدر الإشارة إليه هنا، أن سعر الفائدة يتحدد من خلال أمرين، وهم أسعار السوق الحالية، ومستوى المخاطر، فأسعار السوق لا يمكن التحكم بها، أما بما يتعلق بمستوى المخاطر، ففي هذه الحالة يمكننا القول أنه كلما كانت درجة الائتمان الخاصة بك عالية الموثوقية، وسجلك المالي خالِ تماماً من أي علامات حمراء، كلما كان حصول على قرض الرهن العقاري حتمياً، وقد يساعدك المُقرض بتخفيض نسبة الفائدة الخاصة بك.
والجدير بالذكر هنا، أن المبلغ المالي المقترض يعتمد بشكل أساسي على ما يمكن للشخص المقترض تحمله وبشكل معقول، حيث تقوم الجهة المُقرضة للمال بتقييم القيمة السوقية للضمان المراد رهنه، وتحديد سعره بشكل عاد، ومن الصعب الحصول على مبلغ مالي أعلى من قيمة الضمان المرهون، فإما أن يكون مساوٍ له أو أعلى قليلاً.
الأطراف المشتركة بالرهن العقاري
في معاملات الرهانات العقارية يوجد هناك طرفان، وهم كالتالي:
- المُقرض
عبارة عن مؤسسة مالية أو بنك أو شركة تأمين أو شركات رهان عقارية لإقراض الأموال، وكثيراً ما تكون لهذه المؤسسات أو البنوك مجموعة من القوانين والشروط لاختيار العملاء المؤهلين للحصول على خدماتهم. - المقترض
وهو الفرد الذي يرنو للحصول على قرض من المؤسسات المالية أو البنوك أو الشركات لتلبية حاجة خاصة به، ويمكن للمقترض التقدم بطلب للحصول على قرض من البنك أو الاشتراك مع شخص أخر.
خطوات الرهن العقاري
لكي تنجح في امتلاك منزل ما، عليك إتباع الخطوات التالية، ومنها:
- الحصول على الموافقة
من الصعب الحصول على قرض الرهن العقاري دون الحصول على موافقة البنك أو المؤسسة المالية بالقيمة المالية.
- البحث عن منزل وتقديم العروض
بعد إيجاد الجهة المُقرضة للأموال والحصول على الموافقة للتمويل، يمكنك البحث عن منزل مناسب يلبي حاجتك، ويمكن أيضاً التواصل مع وكلاء العقارات والتفاوض معهم. - الموافقة النهائية
بعد أن يتم قبول العرض الخاص بك، يجب أن تتم عمليات البيع والبدء بالتمويل، وفي هذه المرحلة يقوم المُقرض بالتحقق من أصولك، ودخلك الثابت، وعملك، وتفاصيل الملكيات، والتحقق من سجلاتك المالية، ففي حال خلو هويتك من أي مشاكل، تتم الموافقة النهائية.
- إغلاق الصفقات
بعد عملية التحقق النهائية، يتم إغلاق الصفقة والحصول على ملكية المنزل من خلال الموافقة والتوقيع على الإثباتات القانونية للرهان العقاري.
